4月上海新房市场格外精彩！最吸睛的莫过于两个“意外”

一个是之前说过的建发·璟院，出乎意料的高

一个是今天要说的前滩·天御，出乎意料的低

(资料图)

但也正是这一高一低，给上海高端购买力来了一场摸底考试...

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1、

高分高预算不够用了

即便触发了积分制，前滩天御也依然是爆冷收场，203%的认购率堪堪触发积分制，预计入围积分在55左右

这是积分制以来前滩新盘最低的认购率和入围积分！

导致这个结果最主要的一个原因就是撞车百汇园、百合园，这也就是我们说的“摸底考试”

在同一时间，三个高分新盘各自为战，对上海高积分高预算的购房群体进行了最大程度的消耗

一房一万统计了同期被锁定的预算在1500万以上的客群，大致可以估算出上海高积分高预算购房者的规模

因为普遍的高分预期，百汇园、百合园以及前滩天御前两天的认购都可以视为高分高预算客群，当然还有紧盯启元、云锦东方以及滨江凯旋门的群体没有参与进来

但这已经是上海高端购买力到场最全的一次了！

所以，前滩天御前两天仅220组的认购数字只能说明一点：

上海的高积分高预算购买力不够用了！

当然，主要是高积分缺失，高预算的客群体量还是非常可观！

2、

低分客群随时补位

一定程度上来讲，前滩天御是被「捧杀」的！

从前滩21号地块有信息曝光开始一直到认购前一天，市场对于其入围积分的预期一直居高不下

毕竟这可是前滩，这可是前滩最后一个住宅项目！

这样的「捧杀」吓退了很多低积分的购房者，换句话说，时间倒退到一周前，一个积分60分以内预算2000万的购房者甚至都不会考虑前滩

这其实很不好，无论预估入围分是高还是低

建发·璟院认购前，入围积分预期比较低，大量中低积分购房者涌入，等到发现事情不对，已经必须要全程陪跑了

前滩·天御认购前，入围积分预期非常高，大量中低积分购房者直接放弃，等到发现事情不对，想要进场，才发现根本来不及准备要求严格的材料

除了市场普遍预期偏差外，还有不少新盘，认购前释放烟雾弹误导市场，比如拉高积分预期或者降低积分预期，红盘向左热盘向右

在今年新盘入市普遍小步快跑的节奏下，很多购房者因此错失良机

所以在前天直播时候，笔者也由衷感慨：低积分在上海楼市最让人感动，他们就像救火队，奔走在上海各大售楼处

TA们要求不断降低、需求不断挤压，面对红盘会默默关注，面对机会随时待命，即使百认不中，依然热情如火

55+分买不到1872了

40+分买不到虹桥公馆三期了

但是55分可能就能买到前滩天御

魔幻现实了属于是

3、

市场热度在下降[page]

在时机、地段、产品、价格中，前滩败在了后两个因素中

除了积分外，前滩·天御的产品力只能说差强人意，超高层、容积率、得房率低、交房晚等等让大家犹豫

这其实就是市场热度下降表现

前滩天御并不是前滩第一个有明显槽点的新盘，在过往的几年里，面对鸽子笼、得房率低、户型奇葩、开放式社区等等不利因素，市场还是给予了很大的包容

因为在市场热度高的时候，大家更关注时机和地段

在市场热度一般的时候，更关注产品和价格，尤其是掌握主动权的高积分选手，「将军赶路，不抓野兔」，直奔最佳方案

在产品力式微的情况下，在价格方面，前滩天御性价比也不高

从新房角度来讲，即使抛开百汇园，13万/㎡的价格可以同时前滩超高层和三林滨江低密别墅，二选其一前滩并不占绝对优势

更重要的是二手房，前滩的二手房市场在经历了小阳春之后，挂牌价格有明显的回落（甚至有13万/㎡的房源挂牌），这也让前滩引以为傲的高倒挂开始收缩

相反，徐汇滨江的二手房价格依然坚挺，倒挂依旧，结果自然也就不意外了

其实，上海的高端购买力一直以来都是偏爱浦西，楼市新贵-前滩的首位度也并不高

一房一万统计了2021-2022年上海总价1500万以上的二手房成交量TOP10，浦西占据了更多席位，浦东上榜的联洋、陆家嘴也都是老牌板块，新贵前滩还没有进入核心圈

当然，前滩新房在承接高购买力方面，也并不突出（新房受供应影响）

总结

上海楼市高端购买力其实一直很充裕，见底的是高积分高预算群体；低积分高预算的购房者依然嗷嗷待哺

在优质新房供应充足的情况下，市场对于产品的要求回到正常水平，上海楼市的部分海滩开始退潮了

让人心疼的是：无论是前滩爆冷还是璟院爆红，中低积分的购房者都哭晕厕所

新房市场走出高积分垄断的阶段，接下来就是“混战”，除了金字塔顶端同时满足时机、地段、产品、价格的新盘外，剩下的都充满着不确定

就像SpaceX的星舰火箭一样，勇敢试错吧！